Sommeren er lige om hjørnet, og hvis du går med tanker om at udleje dit private sommerhus, campingvogn, lystbåd eller andet, så er der nogle skatte- og momsmæssige forhold, som du skal være opmærksom på.
Fortjenesten ved udlejning er skattepligtig
Det skattemæssige udgangspunkt for al udlejning er, at fortjenesten er skattepligtig. Dette gælder derfor også ved udlejning af private genstande som fx et sommerhus eller en campingvogn.
Fortjenesten kan enten opgøres efter den regnskabsmæssige metode eller – for visse genstande – efter bundfradragsmetoden.
Den regnskabsmæssige metode
Uanset hvilken genstand der udlejes, kan den skattepligtige fortjeneste opgøres ud fra den regnskabsmæssige metode. Her laver man et såkaldt mini-regnskab, hvor fortjenesten opgøres som lejeindtægten (inkl. evt. opkrævning for el, vand, varme, slutrengøring mv.) med fradrag for de dokumenterede udgifter, der er direkte forbundet med udlejningen. Det er fx driftsudgifter til el, gas, vand og varme, faktiske udgifter til vedligeholdelse af indbo og inventar og annonceudgifter.
Ejeren kan derudover foretage skattemæssige afskrivninger efter reglerne om delvist erhvervsmæssigt benyttede driftsmidler, fx på inventar (møbler mv.). Fradraget herfor foretages forholdsmæssigt ift. antallet af udlejede uger i kalenderåret. Hvis udlejning fx har fundet sted i 8 ud af 52 uger på et år, så kan 8/52 af afskrivningsbeløbet fradrages som en udgift.
De uger, hvor udlejningen af en ejendom har fundet sted, kan ejendomsskatten desuden fratrækkes. Hvis et sommerhus fx er udlejet i 8 ud af 52 uger, kan 8/52 af ejendomsskatten fratrækkes som en udgift. Der gives ydermere et nedslag i ejendomsværdiskatten for den tid, hvor boligen har været udlejet, således der kun beregnes ejendomsværdiskat for den periode, hvor boligen ikke har været udlejet.
Bundfradragsmetoden
Langt de fleste vælger dog at anvende en skematisk opgørelse, også kaldet bundfradragsmetoden. Denne metode er mere simpel, idet der ikke skal tages stilling til de afholdte omkostninger i forbindelse med udlejningen. Metoden kan anvendes ved udlejning af fritidsboliger, biler, campingvogne og lystbåde. Når bundfradragsmetoden anvendes til opgørelse af skattepligtig indkomst ved udlejning af en fritidsbolig, betales ejendomsværdiskat for hele indkomståret, uanset om fritidsboligen har været udlejet, og der er ikke fradrag for de faktiske udgifter ved udlejningen.
Bundfradragsmetoden indebærer, at indtægten fra udlejning, indtil en fastsat beløbsgrænse, er skattefri. Hvis indtægterne fra udlejning overstiger bundfradraget, er 60 % af den overskydende indtægt skattepligtig.
Bundfradraget gælder pr. udlejet genstand, dvs. at hvis den samme person udlejer flere private genstande, kan der opnås bundfradrag for hver enkelt genstand.
Er der tale om udlejning af en genstand, som er ejet af flere i forening, er det samlede antal ejere alene berettiget til ét bundfradrag i forbindelse med opgørelse af den skattepligtige lejeindtægt. Der gives i denne situation et forholdsmæssigt fradrag i forhold til hvor stor en andel af genstanden personen ejer.
Sådan bestemmes dit bundfradrag
Hvordan fortjenesten opgøres og beskattes, afhænger af, hvad der udlejes. Ved udlejning af helårsboliger, sommerhuse og andre ferieboliger afhænger bundfradragets størrelse af, om der udlejes privat eller gennem en udlejningsplatform. Ved privat udlejning af helårsboliger, sommerhuse og andre ferieboliger er de første 13.800 kr. (2026) af lejeindtægten skattefri.
Udlejes der igennem Airbnb eller en anden platform, som indberetter indtægten til Skattestyrelsen, er de første 50.200 kr. (2026) af lejeindtægten skattefri, når der er tale om fritidsboliger. Bundfradraget for udlejning af helårsboliger udgør 35.100 kr. (2026). Her forudsætter bundfradragsmetoden, at der ikke er tale om langstudsudlejning, dvs. udlejning i en sammenhængende periode, til den samme person, på fire måneder eller længere.
Ved udlejning af biler, lystbåde eller campingvogne kan bundfradragsmetoden kun anvendes, hvis udlejningen sker via Airbnb eller en anden platform, som indberetter indtægten til Skattestyrelsen. Det skattefrie bundfradrag for disse genstande er på 12.500 kr. (2026). Ved udlejning af el-, brint- eller hybridbiler er bundfradraget på 23.500 kr. (2026).
Eksempel på udlejning igennem platforme, fx Airbnb
Udlejes et sommerhus igennem en udlejningsplatform med en indtægt på brutto 52.000 kr. vil en skattesats på eksempelvis 39 % indebære en beskatning på 421 kr. dvs. ca. 0,8% af indtægten. Indkomsten beskattes som kapitalindkomst og den konkrete skattesats afhænger derfor af udlejers øvrige kapitalindkomst.
Vi har beskrevet reglerne omkring kortidsudleje af boliger her, da en undersøgelse viser, at der er fejl i 92 % af alle indberetning vedr. korttidsudleje.
Skal du momsregistres som udlejer?
Udlejning af sommerhuse er som udgangspunkt fritaget for moms uanset lejeperiodens længde, når der er tale om en separat ejendom, hvor en familie kan tage midlertidigt ophold. En tommelfingerregel er, at ejendommen skal være underlagt sommerhusloven.
Udlejning af sommerhuse adskiller sig derfor momsmæssigt fra andre typer korttidsudlejning af boliger/ferielejligheder, der som hovedregel er omfattet af momspligten.
Sommerhusudlejning kan dog også blive omfattet af momspligten, hvis udlejningen sker på hotellignende vilkår. Ved vurderingen af om udlejning sker på ”hotellignende vilkår”, ser man på om der indgår elementer som tilhørende servicefaciliteter fx reception, lounge, legeland, badeland, skift af linned og håndklæder mv., og om udlejningen indgår i en feriecenterlignende-udlejning. Udlejning i feriecentre er omfattet af momspligten.
I et eksempel fra retspraksis blev det vurderet, at udlejningen af en ferielejlighed var momspligtig, fordi lejligheden var underlagt hotelpligt, og kun måtte bruges erhvervsmæssigt. Den blev udlejet for under 30 dage, og gæsterne skulle bruge den tilhørende kro for forplejning. Det er derfor vigtigt at være opmærksom på de konkrete omstændigheder i forbindelse med udlejningen.
Korttidsudlejning – dvs. for en periode på under 30 dage – af en del af en bolig er omfattet af momspligten. Så hvis omsætningen på årsbasis overstiger 50.000 kr. (inkl. evt. særskilt betaling for vand, el, varme, rengøring og sengelinned mv.) skal udlejer momsregistreres. Det kan f.eks. være i forbindelse med udlejning via Airbnb og Bed & Breakfast.
Vi nærmer os som nævnt sæsonen for udendørs aktiviteter og dermed også udlejning af campingvogne, biler, trailere, telte og kajakker mv. Det er derfor også vigtigt at bemærke, at alle former for udlejning af aktiver, er momspligtige, så hvis den samlede omsætning overstiger 50.000 kr., skal udlejer momsregistreres.
Vi gør opmærksom på, at registreringsgrænsen på de 50.000 kr. i momspligtig omsætning ikke er i forhold til den enkelte udlejningsaktivitet, men i forhold til den samlede momspligtige omsætning ved udlejning.
Platforme og indberetningspligt – DAC7
Som følge af DAC7, der trådte i kraft 1. januar 2023, er digitale platforme forpligtet til at indsamle og indberette oplysninger, som gør det muligt at identificere de brugere, som bl.a. udlejer fast ejendom eller transportmidler via en digital platform. Oplysningerne udveksles efterfølgende mellem EU-landene.
Både udenlandske og danske digitale platforme skal derfor være opmærksomme på at indberette oplysninger omkring platformens brugere til Skattestyrelsen. Som eksempel på udenlandske platforme, kan nævnes Airbnb, Holidayhomes, Hometogo, Homeaway mv.
Hvis ikke platformen indberetter indtægten til Skattestyrelsen, kan udlejeren ikke anvende det høje bundfradrag på 50.200 kr. (2026) ved udlejning af fritidsboliger eller bundfradragsreglerne ved udlejning af biler, lystbåde og campingvogne. Her er det vigtigt som udlejer at være opmærksom på, om platformen indberetter automatisk, da dette ikke altid er tilfældet.
For årene 2023, 2024 og 2025 er du dog berettiget til at bruge bundfradraget, hvis du har udlejet via en platform, der er indberetningspligtig til Skattestyrelsen, uanset om platformen har indberettet eller ej.
