Korttidsudlejning af din bolig kan være en god mulighed for at øge din indkomst, men er du opmærksom på de skatte- og momsmæssige regler, der gælder i den forbindelse?
De skattemæssige regler herom er nemlig komplicerede og en ny undersøgelse viser da også, at der er fejl i 92 % af alle indberetninger af indtægter ved korttidsudlejning til Skattestyrelsen.
Korttidsudleje er defineret som udlejning i mindre end 4 måneder. Overstiger udlejningen 4 måneder anses udlejningen i stedet som langtidsudlejning.
Indtægter ved korttidsudleje er skattepligtige
Indtægter ved korttidsudleje er skattepligtige, og opgørelsen af det skattepligtige beløb kan opgøres efter to forskellige metoder:
1. Regnskabsmæssig metode
2. Bundfradragsmetode
Der kan frit vælges mellem de metoder, men hvis man vælger den regnskabsmæssige metode, kan der ikke senere skiftes til bundfradragsmetoden.
Uanset hvilken opgørelsesmetode, der anvendes, beskattes den skattepligtige indkomst ved korttidsudleje som kapitalindkomst.
Den regnskabsmæssige metode
Ved anvendelsen af den regnskabsmæssige metode, udgør den skattepligtige indtægt den modtagne lejeindtægt (inkl. betaling for el, vand, varme og internet) fratrukket de faktiske, dokumenterede udgifter, der er afholdt i forbindelse med udlejning. Dette er fx forbrug som el, vand og varme, vedligeholdelse og afskrivning af inventar, omkostninger til annoncering samt en proportional del af grundskylden, forudsat at mindst 10 % af boligen udlejes. Ejendomsværdiskatten kan derudover nedsættes for den periode, hvor din bolig har været udlejet.
Udgifter til vedligeholdelse af boligen eller driftsomkostninger uden direkte tilknytning til udlejningen kan derimod ikke fratrækkes.
Bundfradragsmetoden
Bundfradraget er – sammenlignet med den regnskabsmæssige metode – en mere simpel metode til at beregne din skattepligtige indtægt. Når du udlejer din bolig, kan du trække et fast beløb fra din lejeindtægt, et ”bundfradrag”, før du skal betale skat. Der tages således ikke højde for, hvad du faktisk har haft af udgifter i forbindelse med udlejningen.
Hvor stort bundfradraget er, afhænger af, hvordan der udlejes:
- Udlejning via en indberetningspligtig platform*: Der er et bundfradrag på 35.100 kr. i 2026 (33.500 kr. i 2025).
- Udlejning uden om en platform (privat udlejning): Der er et bundfradraget 13.800 kr. i 2025 (13.100 kr. i 2025).
Når man benytter bundfradragsmetoden, betaler man derudover kun skat af 60 % af det beløb, der overstiger bundfradraget.
*For årene 2023-2025 har du ret til det høje bundfradrag, hvis du har udlejet via en indberetningspligtig platform – uanset, om platformen har indberettet lejeindtægten til Skattestyrelsen eller ej.
Når du bruger bundfradrag, kan du ikke trække udgifter fra til fx el, vand og varme eller din grundskyld (ejendomsskat), og du kan ikke få nedsat din ejendomsværdiskat.
Eksempel på bundfradragsmetoden:
Hvis du har en lejeindtægt på 40.000 kr. via en platform i 2026, kan du få et bundfradrag på 35.100 kr.
Den skattepligtige indkomst opgøres herefter således:
40.000 kr. – 35.100 kr. = 4.900 kr.
4.900 kr. × 60 % = 2.940 kr.
Dette udløser en skat på 1.087,80 kr. ved en kapitalindkomstskatteprocent på 37 % (2.940 kr. × 37 %).
Udlejning både via og udenom platform:
Hvis du udlejer din bolig både via indberetningspligtig platform, fx Airbnb eller Booking.com, og udlejer privat udenom en platform, skal bundfradraget på 13.800 kr. (2026) først bruges på indkomsten fra platformen. Hvis indkomsten fra platformen er lavere end minimumsbeløbet for bundfradraget på 13.800 kr. (2026), kan du anvende resten af fradraget på indkomsten fra privat udlejning.
Eksempel – Udlejning via både platform og privat
- Lejeindtægt via platform: 10.000 kr.
- Lejeindtægt uden om platform: 20.000 kr.
Udlejning via platform:
Skattepligtig indkomst: 0 kr. (da indkomsten kan indeholdes i bundfradraget)
Privat udlejning (uden om platform):
Ikke-udnyttet bundfradrag: 3.800 kr. (13.800 kr. – 10.000 kr.)
Lejeindtægt over bundfradrag: 20.000 kr. – 3.800 kr. = 16.200 kr.
Du får et fradrag på 40 % af den overskydende lejeindtægt: 16.200 kr. × 40 % = 6.480 kr.
Skattepligtig indkomst: 16.200 kr. – 6.480 kr. = 9.720 kr.
Samlet skattepligtig indkomst:
0 kr. (fra platform) + 9.720 kr. (privat) = 9.720 kr.
Dette udløser en skat på 3.596 kr. ved en kapitalindkomstskatteprocent på 37 % (9.720 kr. × 37 %).
Moms ved korttidsudlejning
Hovedreglen er, at udlejning af boliger er momsfritaget. Der gælder dog nogle undtagelser til denne hovedregel, herunder korttidsudlejning af værelser. Korttidsudlejning af værelser er momspligtigt, fordi dette i et vist omfang er i konkurrence med momspligtige hoteller.
Hvad er korttidsudlejning?
Korttidsudlejning er i de tilfælde, hvor lejeaftalen strækker sig over en periode på op til en måned, altså hvor lejeaftalen med den samme lejer ikke overgår en periode længere end en måned.
Hele eller dele af boligen
Det kan være svært at afgøre, om udlejning af en hel selvstændig matrikuleret bolig i praksis anses for at være momsfrit. Dette bunder i, at der er forskellige udmeldinger om dette i offentliggjort praksis.
Det beror på en konkret vurdering af, om det kan sidestilles med udlejning af et sommerhus, der efter ældre dansk praksis anses som momsfritaget.
Registreringsgrænsen
Selvom man egentlig driver momspligtig udlejning, vil det stadig først være nødvendigt at lade sig registrere, når man burde indse, at man kommer til at have en indtjening på udlejningen på over 50.000 kroner i et kalenderår.
