Med virkning fra den 15. april 2024 er Andelsboligloven som forventet ændret ved Folketingets 3. behandling i sidste uge. En ændring, som i langt det væsentligste svarer til lovforslaget fra 2022.
Ændringen vedrører værdiansættelsesprincipper for ejendommen i beregningen af andelsværdien i lovens §5 stk. 2. Valuarvurderinger gælder fremover i 42 måneder (3 år) i stedet for 18 måneder (1 år), og den offentlige vurdering kan nu, jf. ny litra d i andelsboligloven, tillægges inflation ud fra nettoprisindekset. Fra oktober 2012 til oktober 2023 er det knap 20,47% stigning.
Efter den offentlige vurdering blev endelig suspenderet i 2021, og selv om langt de fleste andelsboligforeninger nu anvender en valuarvurdering i beregningen af andelsværdien, har der været ønske om, at der var alternative metoder, som ikke er så omkostningstunge, som en årlig valuarvurdering. Det ønske er hermed imødekommet.
Der er efter vores opfattelse tale om markante ændringer til loven, som får konsekvenser for rigtig mange interessenter. Vi har allerede oplevet stor interesse i lovændringen og betydningen for den aktuelle regnskabsaflæggelse.
Baggrund
Lovændringen er baseret på anbefalinger fra Udvalg om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper, som blev nedsat i forbindelse med afskaffelsen af de offentlige vurderinger af erhvervsejendomme, som også omfattede ejendomme tilhørende andelsboligforeninger. Udvalget fik således til opgave at vurdere konsekvenserne for andelsboligforeningerne og overveje mulige alternative løsninger for prisfastsættelse af andelsboligforeningers ejendomme. Udvalget nåede frem til de to løsningsforslag, dels en forlængelse af valuarvurderingers gyldighed og dels nettoprisindeksregulering af den offentlige 2012-vurdering.
Valuarvurderinger
Forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger til 42 måneder (fra 18 måneder) vedrører alene valuarvurderinger til brug for beregning af andelsværdien efter andelsboliglovens regler og vil således ikke få betydning for brugen af en valuarvurdering ved andelsboligforeningens aflæggelse af årsregnskab efter årsregnskabslovens regler. Det er herefter fortsat relevant at overveje at skifte værdiansættelsesprincip ved regnskabsaflæggelsen fra dagsværdi til kostpris – et skifte der foretages alene for regnskabsaflæggelsen og som ikke påvirker beregningen af andelsværdien.
Værdien af forbedringer, der er foretaget på ejendommen efter vurderingstidspunktet, vil fortsat kunne tillægges ved beregningen af andelsværdien. jf. andelsboligloven § 5, stk. 4.
Forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderingerne kan medføre, at der opstår et større spænd mellem den værdi, der er lagt til grund ved beregningen af andelsværdien og ejendommens aktuelle dagsværdi. Hvis foreningen indhenter en ny valuarvurdering inden for den forlængede gyldighedsperiode, der viser et væsentligt fald i handelsværdien, vil prisen for en andel således efter omstændighederne skulle nedsættes iht. § 5, stk. 1.
Nettoprisindeksregulering af den offentlige vurdering
Er der ikke ansat en ny ejendomsværdi ved en omvurdering, vil den senest ansatte ejendomsværdi være den værdi, der blev ansat ved den almindelige offentlige vurdering i 2012, der skal lægges til grund efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c.
Ved en nettoprisindeksering, som starter fra 2012, vurderes det, at er der opnået en tilstrækkelig ”buffer” til at sikre, at en nettoprisindeksering ikke giver anledning til en generel overvurdering af værdien af andelsboligejendommene, selvom boligmarkedet skulle blive ramt af et generelt prisfald. Der er derfor indsat bestemmelse i § 5, stk. 2, litra d, således, at ejendommens værdi, ved beregning af andelsværdien, fremover også kan sættes til den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i nettoprisindekset fra vurderingsterminen og frem til oktober i foreningens senest afsluttede regnskabsår.
Det bemærkes, at denne andelsværdi kan anvendes uden at stride mod §5 stk. 1 (se ovenfor), uanset at nettoprisindekset måtte være faldet i perioden fra seneste oktober.
En forening, der vælger at anvende en nettoprisindekseret ejendomsværdi, kan også tillægge værdien af forbedringer udført på ejendommen, som ikke er medtaget ved den senest ansatte ejendomsværdi. Værdien af disse forbedringer vil skulle fastsættes ud fra den forøgede handelsværdi og vil ikke kunne indekseres.
Ønsker en forening ikke at nettoprisindeksere i et år, må den skifte til et af de andre vurderingsprincipper i §5, stk. 2, litra a eller litra b, eller, om muligt, benytte en ”fastholdt valuarvurdering” efter §5, stk. 3. Den kan principielt også vælge at anvende den rene ikke-indekserede senest ansatte ejendomsværdi, jf. §5, stk. 2, litra c.
Det er tidligere fastslået, at den offentlige vurdering hverken betragtes som en ”dagsværdi” eller en ”kostpris”, som er de metoder, der efter årsregnskabslovens regler kan anvendes ved opgørelse af ejendommens værdi. Dette er heller ikke tilfældet for en nettoprisindeksreguleret ejendomsværdi.
Fastholdt valuarvurdering eller offentlig vurdering efter §5, stk. 3
Lovændringen indebærer ikke en udvidet anvendelse af fastholdelsesbestemmelsen i andelsboliglovens §5, stk. 3. Bestemmelsen kan således ikke anvendes for en indekseret ejendomsværdi, da formålet med §5, stk. 3, er at sikre mod fald i andelsværdien som følge af ændringer i lejeloven, mens den foreslåede nettopristalsregulering har til formål at sikre, at andelsværdien kan følge den almindelige prisudvikling. En nettoprisindekseret ejendomsværdi, ansat inden 1. juli 2020, vil således ikke kunne fastholdes iht. §5, stk. 3.
For yderligere information kontakt din revisor hos Redmark eller Partner og Statsautoriseret revisor, Jørn Munch på jmu@redmark.dk.