Erhvervsejendomsvurderinger 2021 er endelig på vej – men fortsat usikkerhed, og hvad betyder det for dig som ejendomsejer?

Udviklingen af et nyt vurderingssystem har været forsinket i årevis, og ejere af erhvervsejendomme har siden 2022 betalt ejendomsskat på et foreløbigt grundlag. Vurderingsstyrelsen er nu – langt om længe – påbegyndt udsendelsen af erhvervsejendomsvurderinger, men processen er stadig i sin meget tidlige fase. I henhold til Vurderingsstyrelsens egen hjemmeside er der alene udsendt deklarationsmeddelelser ud til ca. 1.300 erhvervsejendomme – primært andelsboliger og ejendomme til boligudlejning – ud af i alt ca. 500.000 ejendomme (øvrige ejendomme, herunder erhverv).

Det er fortsat uklart, præcist hvornår landets øvrige erhvervsejendomme – ejendomme med butik, kontor, lager, logistik og industri, blandede ejendomme samt landbrug og skovbrug – kan forvente at modtage deres vurdering. Denne usikkerhed kan give udfordringer i forbindelse med budgetlægning mm., da ejendomsejere – især med erhvervsejendomme i de større byer, hvor der opkræves dækningsafgift endnu ikke kender det endelige beskatningsgrundlag – hverken for 2022, 2023 eller de efterfølgende år.

Processen for udsendelsen foregår i flere trin – deklarationen er afgørende

Inden den endelige ejendomsvurdering udsendes, modtager ejendomsejere som første trin en deklarationsmeddelelse. Deklarationen indeholder de data, der vil indgå i vurderingen. Det gælder BBR-oplysninger, den ejendomskategori, som Vurderingsstyrelsen har placeret ejendommen i, den udnyttelse, der er forudsat mulig, ejendomshandler i området, der danner grundlag for kvadratmeterprisen og geografiske data samt en forventet grundværdi. Det er VIGTIGT at gennemgå deklarationen grundigt. Det er muligt at komme med indsigelse til alle oplysninger, der indgår i deklarationen.

Når der sidenhen er dannet en egentlig ny ejendomsvurdering – på baggrund af oplysningerne i deklarationen, så vil det være muligt at påklage ejendomsvurderingen. Men i klagesager skal indsigelser mod ejendomsvurderingen kunne resultere i en ændring af værdien på mindst 20%. Mindre fejl/ændringer i vurderingen kan således ikke påklages. Derfor er det vigtigt at disse mindre forhold påpeges allerede på deklarationstidspunktet.

Skatterne er opkrævet på et foreløbigt grundlag helt tilbage fra 2022

Ejere af erhvervsejendomme har helt tilbage fra 2022 betalt ejendomsskatter på et foreløbigt grundlag med udgangspunkt i en videreført 2012-ejendomsvurdering – eller en senere omvurdering, hvis sådan er foretaget. Med udsendelsen af 2021-vurderingen ændres beskatningsgrundlaget og 2022 og 2023 og der vil ske en genberegning af ejendomsskatterne for de pågældende år. På grund af grundskatteloftet og stigningsbegrænsninger vil efterreguleringen af grundskylden have begrænset betydning. Men efterreguleringen af dækningsafgiften er mere kompleks. Efterreguleringen beregnes nemlig som 10 % af den fuldt ud indfasede dækningsafgift for 2022 og 20 % i 2023. genberegningen af ejendomsskatterne for 2024 og 2025 afhænger af den ”kommende” 2023-vurdering.

Hos hvem sker efteropkrævningen?

Et centralt spørgsmål er herefter, hvem hæfter for efteropkrævningen.

Efterregulering af ejendomsskatterne for 2022 og 2023 opkræves hos den, der ejer erhvervsejendommen på det tidspunkt, hvor efterreguleringen finder sted.

Efterregulering af ejendomsskatterne fra 2024 og frem vil derimod ske hos den ejer, der ejede ejendommen på det tidspunkt, som efterreguleringen omhandler.

Det bør derfor sikres, at der ved køb og salg eller leje og udlejning af erhvervsejendomme foreligger en klar aftale om, hvem der skal afholde omkostningen ved en efterregulering – henholdsvis hvem der modtager en eventuel tilbagebetaling af ejendomsskat.

Særlig problemstilling for udlejede ejendomme

For udlejningsejendomme er situationen juridisk kompliceret og afhænger af, om der er tale om boligudlejning eller erhvervsudlejning.

Boligudlejning

I boliglejemål kan skatter og afgifter ikke opkræves særskilt hos lejerne, men skal indarbejdes i huslejen. Muligheden for at sende efteropkrævningen videre til bolig-lejere er begrænset af visse regler. Der kan derfor ikke altid ske tilbagevirkende regulering. Da de endelige vurderinger kan ligge 3-4 år efter det relevante skatteår, risikerer udlejer reelt at hæfte for hele efteropkrævningen selv.

Erhvervsudlejning

Hvis parterne har aftalt, at lejer opkræves skatter og afgifter udover lejen, kan udlejer muligvis kræve udgifterne efterreguleret og opkrævet overfor lejer med tilbagevirkende kraft. Det anbefales dog, at udlejer tager et forbehold i ejendomsregnskabet for at foretage efterregulering og gør lejer opmærksom på, at opkrævningen af skatter og afgifter alene er foreløbig. En særlig risiko opstår, hvis lejer fraflytter lejemålet eller lejers virksomhed er lukket, inden de endelige vurderinger og opkrævninger foreligger. I så fald risikerer udlejer at stå uden mulighed for at inddrive efteropkrævningen hos den tidligere lejer.

Vi anbefaler, at alle ejere af erhvervsejendomme allerede nu:

• Sikrer at oplysninger i BBR og offentlige registre er korrekte og opdaterede, inden deklarationen modtages (også bagudrettet)
• Gennemgår eksisterende lejekontrakter med henblik på at afklare, hvor en efterregulering af ejendomsskatter skal håndteres
• Tager højde for den ejendomsskattemæssige usikkerhed i budgetter og regnskaber
• Reagerer hurtigt ved modtagelse af deklarationen – Fristen for indsigelser er kun 4 uger