Sommeren er lige om hjørnet, og overvejer du at udleje dit sommerhus, campingvogn eller andet, er der nogle skatte- og momsmæssige forhold, som du skal være opmærksom på.
Vi har nedenfor helt overordnet skitseret, hvordan du håndterer moms og skat i forbindelse med udlejning. Dertil har vi taget højde for de ændringer, som DAC7 har medført fra 2023 omkring de skattefrie bundfradrag samt indberetningspligt for de platforme, hvorfra udlejningen formidles.
Fortjenesten er skattepligtig ved udlejning
Det skattemæssige udgangspunkt for al udlejning er, at fortjenesten er skattepligtig, og dette gælder derfor også ved udlejning af private genstande som fx et sommerhus. Hvordan fortjenesten opgøres og beskattes, afhænger af, hvad der udlejes.
Uanset hvilken genstand der udlejes, kan den skattepligtige fortjeneste opgøres ud fra den regnskabsmæssige metode – et såkaldt mini-regnskab, hvor indtægter og udgifter fra udlejningen opgøres.
Ved udlejning af sommerboliger, biler, campingvogne og lystbåde gælder der dog særlige regler, hvor man i stedet kan vælge at opgøre den skattepligtige fortjeneste efter den såkaldte bundfradragsmetode.
Reglerne om bundfradrag indebærer, at indtægt ved udlejning indtil en fastsat beløbsgrænse er skattefri. Denne metode er simpel, da der ikke skal tages stilling til de afholdte omkostninger i forbindelse med udlejningen. Hvis indtægterne fra udleje overstiger bundfradraget, er 60 % af den overskydende indtægt skattepligtigt. Når reglerne for bundfradrag anvendes, er der ikke fradrag for de faktiske udgifter ved udlejningen.
Sådan bestemmes dit bundfradrag
Ved udlejning af sommerhuse og andre ferieboliger afhænger bundfradragets størrelse af, om der udlejes privat eller gennem et udlejningsbureau. Udlejes et sommerhus privat i 2023, er de første 12.200 kr. af lejeindtægten skattefrie. Udlejes der i 2023 igennem en platform, som indberetter indtægten til Skattestyrelsen, er de første 44.500 kr. af lejeindtægten skattefrie. Lejeindtægterne omfatter selve lejen, men også betaling for el, varme og vand ved udlejningen.
Ved udlejning af biler, lystbåde eller campingvogne kan bundfradragsmetoden kun anvendes, hvis udlejningen sker via en platform, som indberetter indtægten til Skattestyrelsen. Det skattefrie bundfradrag for disse genstande er i 2023 på 11.100 kr. Ved udlejning af el-, brint- eller hybridbiler er bundfradraget i 2023 på 20.900 kr.
Danske platforme, som formidler udlejning af sommerhuse, biler, lystbåde, campingvogne mv., har pligt til at indberette udlejerens indtægter til Skattestyrelsen. Her er det vigtigt som udlejer at være opmærksom på, om platformen indberetter automatisk, da dette ikke altid er tilfældet. Information om indberetning findes på den pågældende platform.
Udenlandske platforme, der formidler udlejning, er ikke omfattet af denne indberetningspligt, og det er således frivilligt, om platformen indberetter på vegne af udlejeren i Danmark. Hvis ikke platformen indberetter indtægten til Skattestyrelsen, kan udlejeren ikke anvende det høje bundfradrag på 44.500 kr. ved udlejning af sommerhuse, eller bundfradragsreglerne ved udlejning af biler, lystbåde og campingvogne.
Skal du momsregistres som udlejer?
Udlejning af sommerhuse er som udgangspunkt momsfritaget, men kan blive omfattet af momspligten, hvis de udlejes på hotellignende vilkår. Dette gælder, i modsætning til øvrig korttidsudlejning af værelser og lignende, uanset lejeperiodens længde. Det anses som ”hotellignende vilkår”, hvis der med udlejningen er tilhørende servicefaciliteter fx reception, lounge, skift af linned og håndklæder mv., hvor udlejningen må anses at udgøre et alternativ til en indlogering på et hotel.
Korttidsudlejning – det vil sige en periode under 30 dage – af en del af en bolig er som udgangspunkt omfattet af momspligten, og hvis omsætningen på årsbasis overstiger 50.000 kr. (inkl. evt. særskilt betaling for vand, el, varme, rengøring og sengelinned mv.) skal udlejer momsregistreres. I praksis kan det omfatte udlejning via fx via Airbnb og Bed & Breakfast.
Vi nærmer os som nævnt sæsonen for udendørs aktiviteter og dermed udlejning af campingvogne, biler, trailere, telte og kajakker mv. Det er derfor også vigtigt at bemærke, at alle former for udlejning af aktiver, er momspligtige, og hvis den samlede omsætning overstiger 50.000 kr., skal udlejer momsregistreres.
Det bemærkes, at registreringsgrænsen på de 50.000 kr. i momspligtig omsætning ikke er i forhold til den enkelte udlejning, men i forhold til den samlede momspligtige omsætning ved udlejning.
Platforme og indberetningspligt – DAC7
EU-landene har de seneste år gennemført flere direktiver om administrativt skattearbejde (DAC). Som følge heraf er DAC7 trådt i kraft pr. 1. januar 2023. Her forpligtes digitale platforme til at indsamle og indberette oplysninger, som gør det muligt at identificere de brugere, som bl.a. udlejer fast ejendom eller transportmidler via en digital platform. Oplysningerne udveksles efterfølgende mellem EU-landene.
Både udenlandske og danske digitale platforme skal derfor være opmærksomme på at indberette oplysninger omkring platformens brugere til Skattestyrelsen. Som eksempel på udenlandske platforme, kan nævnes AirBnB, Holidayhomes, Hometogo, Homeaway mv.
Har du spørgsmål omkring emnet, er du altid velkommen til at kontakte vores skatte- og momsteam:
Pernille Juul Hansen, phj@redmark.dk
Kirsten Nielsen, kin@redmark.dk