De fleste danske ejendomsselskaber gør brug af årsregnskabslovens frivillige mulighed for at indregne investeringsejendomme til dagsværdi i årsrapporten. Erhvervsstyrelsen har i en ny vejledning beskrevet mulighederne og kravene ved indregning af investeringsejendomme til dagsværdi.
Erhvervsstyrelsens rolle
Tilsynet med danske virksomheders årsrapporter varetages af Erhvervsstyrelsen. Erhvervsstyrelsen foretager denne regnskabskontrol i praksis via henholdsvis manuelle og automatiske kontroller af indberettede årsrapporter. Herudover udsteder Erhvervsstyrelsen på særlige regnskabsområder vejledning til danske virksomheder.
Den seneste vejledning til indregning og måling af investeringsejendomme blev udstedt i 2009 og er nu blevet afløst af en ny vejledning om måling af investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabsloven, som kan læses på Erhvervsstyrelsen hjemmeside.
Vejledningen henvender sig til ledelsen i ejendomsselskaber, som aflægger årsrapporter med investeringsejendomme indregnet til dagsværdi.
Dagsværdi
Dagsværdien er defineret som den pris, der ville blive opnået ved salg af ejendommen i en normal transaktion mellem markedsdeltagere på måletidspunktet.
For visse typer af aktiver – f.eks. børsnoterede aktier – kan dagsværdien observeres på et aktivt marked. I dette tilfælde kan den senest kendte dagsværdi fra det aktive marked anvendes til værdiansættelse i årsrapporten. Da der sædvanligvis ikke findes et aktivt marked for investeringsejendomme, er dette ikke muligt ved værdiansættelse af investeringsejendomme.
I helt særlige situationer kan investeringsejendomme dog værdiansættes ud fra sammenlignelige ejendomme. Det kan f.eks. være tilfældet for landbrugsjord eller byggegrunde, som handles løbende og som er sammenlignelige. Et eksempel på dette er byggegrunde på samme størrelse og med samme muligheder for bebyggelse beliggende i det samme geografiske område. Bygninger kan sædvanligvis ikke værdiansættes på baggrund af sammenlignelige ejendomme.
Hovedreglen for værdiansættelse af investeringsejendomme er således, at værdien skal opgøres som kapitalværdien i henhold til en anerkendt værdiansættelsesmodel.
I vejledningen fastslås det samtidig, at investeringsejendomme ikke kan værdiansættes på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering, ligesom der ikke kan anvendes et forsigtighedsprincip ved værdiansættelsen. Salgsopstillinger eller værdiberegninger udarbejdet af kreditinstitutter kan ligeledes ikke danne grundlag for indregning i årsrapporten.
Modeller til beregning af dagsværdi
De hyppigst anvendte modeller til fastsættelsen af dagsværdien er:
- Den afkastbaserede model (normalindtjeningsmodellen)
- Discounted Cash Flow (DCF-modellen)
Begge modeller gør brug af et forrentningskrav ved fastsættelse af dagsværdien. Forrentningskravet er udtryk for det afkast, som en køber vil kræve af sin investering i ejendommen. Forrentningskravet består af:
- Den risikofri rente – markedsrenten
- Risikopræmien – markedsrisikoen og de specifikke risici for den konkrete ejendom
En række ejendomsmæglere udgiver løbende markedsrapporter, som oplyser om konstaterede forrentningskrav og huslejeniveauet for de enkelte ejendomskategorier i forskellige byer og områder. Markedsrapporterne kan danne grundlag for det forrentningskrav, som ledelsen anvender ved værdiansættelse af investeringsejendomme i årsrapporten. Erhvervsstyrelsen fremhæver, at ledelsen skal forholde sig kritisk til om forrentningskravet reflekterer forholdene omkring den konkrete investeringsejendom eller om forrentningskravet skal justeres.
Den afkastbaserede model
Dagsværdien beregnes i den afkastbaserede model ud fra ejendommens normaliserede driftsafkast og et forrentningskrav. Det forudsættes, at lejeindtægter og udgifter er stabile i de kommende år, og der skal indregnes en passende udgift til løbende og større periodiske vedligeholdelsesudgifter.
Discounted Cash Flow
I modellen for discounted cash flow (DCF) sker værdiansættelsen på baggrund af en tilbagediskontering af de fremtidige frie pengestrømme fra ejendommen. Beregningen foretages på baggrund af en længere budgetperiode (f.eks. 8-10 år), samt en terminalværdi ved udgangen af budgetperioden.
DCF-modellen kan med fordel anvendes, når indtægter og udgifter fra ejendommen ikke forventes at være stabile, da modellen i højere grad kan tage højde for udsving i indtægter og udgifter i budgetperioden.
Ledelsens ansvar
Det er ledelsens ansvar, at der til brug for aflæggelse af årsrapporten udarbejdes en ajourført beregning af dagsværdien af virksomhedens investeringsejendomme. Det er ligeledes ledelsens ansvar, at der foreligger en passende dokumentation for de anvendte forudsætninger ved værdiansættelsen.
Ledelsen kan anvende ekstern bistand – i form af en valuar – ved værdiansættelse af investeringsejendomme. Dette kan styrke kvaliteten af værdiansættelsen. Ved anvendelse af ekstern bistand, er det fortsat ledelsens ansvar, at valuaren har anvendt relevante og korrekte forudsætninger ved fastsættelse af dagsværdien, og en valuarrapport kan således ikke stå alene som grundlag for årsrapporten.
Tinglysning
Det er Erhvervsstyrelsens opfattelse, at tinglysning af adkomst til en ejendom er en sædvanlig sikringsakt, som altid skal iagttages, for at sikre tilstrækkelig kontrol over ejendommen. I visse ejendomshandler ved overdragelse imellem nærtstående parter – f.eks. internt i en koncern – sker der ikke tinglysning af overdragelsen.
Erhvervsstyrelsen anfører i vejledningen, at den overtagende part ikke kan indregne en ejendom i årsrapporten, såfremt overtagelsen ikke er tinglyst.
Oplysningsforpligtelser
Årsregnskabsloven indeholder særlige krav til oplysninger i ledelsesberetningen og noterne vedrørende investeringsejendomme. Der skal gives oplysning om centrale forudsætninger, så regnskabsbrugeren kan vurdere virksomhedens fastsættelse af dagsværdien. Det omfatter oplysninger om ejendommenes kategori og beliggenhed, samt oplysninger om de forudsætninger, der er anvendt ved værdiansættelsen, som f.eks. husleje, driftsafkast og forrentningskrav mv.
Oplysningerne skal gives for hver kategori af ejendomme, som virksomheden besidder. Kravene til oplysningerne er oplistet i vejledningen og i bilaget til Erhvervsstyrelsens vejledning er der givet eksempler på, hvordan noterne i årsrapporten kan udformes.