Den momsmæssig behandling af fast ejendom er og har til stadighed været under forandring, og praksis er ændret løbende i takt med nye danske domme og domme fra EU-domstolen.
Et af de mange spørgsmål er om de momsmæssige konsekvenser, når der sker ændring af hensigten med anvendelsen af den nyopførte bygning. Skal der ske tilbagebetaling af et foretaget momsfradrag, skal der betales udtagningsmoms og i givet fald, af hvilken værdi.
Skattestyrelsen har den 28. januar 2025 offentliggjort et endeligt styresignal, hvori praksis for momsbehandling ved ændret anvendelse ændres – igen!
Praksisændringen begrundes med en Byretsdom. Byretten afgjorde, at Skattestyrelsen ikke havde ret til at kræve hele den fratrukne købsmoms vedrørende opførelse af en bygning tilbagebetalt på én gang på det tidspunkt, hvor bygningen i stedet for salg ,blev taget i brug til momsfri udlejning. Den ændrede hensigt (fra momspligtigt salg til momsfri udlejning) skete i samme regnskabsår som færdiggørelsen af ejendommen. I stedet skulle der ske berigtigelse efter reglerne for investeringsgoder. Det vil sige over en 10-årig periode.
Byrettens afgørelse vedrørte perioden 2016-2019, og derfor omtales ”udtagningsmoms” ikke i afgørelsen, da denne først blev indført den 1. juli 2021.
Styresignalet – praksisændring
Hidtil har det været gældende praksis, at der kunne ske berigtigelse af momsfradraget (tilbagebetaling), hvis der skete ændring af hensigten fra momspligtigt salg til momsfri boligudlejning inden udgangen af det regnskabsår, hvori bygningen var færdigopført. Hvis der derimod skete en ændring af hensigten efter det efterfølgende regnskabsår, skulle der afregnes udtagningsmoms af bygningen. Altså en betaling af en salgsmoms af markedsværdien på bygningen på tidspunktet, hvor den i stedet tages i brug til momsfrie formål.
Styresignalet har virkning fra dato for offentliggørelse – altså den 28. januar 2025 – selv om der i udkastet var anført en varslingsperiode på de sædvanlige 6 mdr.
Ændring fra momspligtigt salg til momsfri udlejning
Skattestyrelsen har i styresignalet accepteret Byrettens underkendelse af tidligere praksis, men da der efterfølgende er indført bestemmelsen om udtagning moms, henholder de sig til, at der ved ændring fra salg til momsfri udlejning i stedet skal betales udtagningsmoms – uanset ændringen af anvendelsen sker indenfor det regnskabsår, hvori bygningen blev færdiggjort. Udtagningsmomsen skal efter Skattestyrelsens opfattelse beregnes på baggrund af den markedsværdi ejendommen har på det tidspunkt, den bliver taget i anvendelse til fuldt momsfrie formål. Da der skal afregnes udtagningsmoms, bibeholdes momsfradraget som udgangspunkt. Momsfradraget kan dog ikke overstige udtagningsmomsen.
Denne praksisændring medfører således, at det kan have store økonomiske konsekvenser at ændre hensigten fra et momspligtigt salg til en momsfri udlejning.
Det er Redmarks opfattelse, at skulle virksomheden komme i den situation, at der skal betales udtagningsmoms, så vil der ved et efterfølgende salg allerede ”være gjort op med momsen” på bygningen, og bygningen kan derfor sælges momsfrit efter udtagningen også selv om bygningen endnu ikke er 5 år gammel efter første indflytning. Dette er ikke omtalt i styresignalet, men Skattestyrelsen har telefonisk bekræftet, at det også er deres opfattelse.
Redmark bemærker her, at der kun skal betales udtagningsmoms af ændret anvendelse fra momspligtig anvendelse til fuld momsfri anvendelse, hvis ejendommen momsmæssigt skal betragtes som ny på udtagningstidspunktet.
Ændring fra momsfri udlejning til momspligtigt salg
Skattestyrelsen har i styresignalet ligeledes beskrevet fremtidig praksis for kompenserende momsfradrag – det vil sige et momsfradrag i de tilfælde, hvor en bygning sælges med moms i stedet for at blive taget i anvendelse til momsfri udlejning, som ved opførelsen ikke gav ret til momsfradrag.
Det anføres i styresignalet, at der vil kunne opnås kompenserende momsfradrag vedrørende den ”resterende reguleringsperiode”.
Den formulering gav anledning til tvivl om, hvornår en reguleringsperiode i dette tilfælde startede. Der kunne således være tvivl om, hvorvidt der var mulighed for at opnå fuld kompensation for ikke tidligere fratrukket købsmoms, eller der vil fragå 1/10 for hvert eventuelt afsluttet regnskabsår.
Det er Redmarks opfattelse, at momsloven hjemler mulighed for fuld kompensation for ikke tidligere fratrukket købsmoms, når det ender med et momspligtigt salg i stedet for en ibrugtagning til momsfri udlejning. Vi mener således ikke, at der skal fragå en procentdel af kompensationsbeløbet, uanset tidspunktet for ændringen af hensigten til et momspligtigt salg i stedet for en momsfri udlejning, idet bygningen netop ikke er taget i brug, før den bliver solgt. Skattestyrelsen har telefonisk erklæret sig enig i denne holdning.
Fyraftensmøder
Redmark afholder en række fyraftensmøder vedrørende gældende praksis for den momsmæssige behandling af fast ejendom, herunder også andre forhold end de ovenfor beskrevne vedrørende styresignalet.
Vi afholder fyraftensmøder på følgende datoer på Redmarks kontorer:
Aarhus d. 3. marts 2025, kl. 16.00
Randers d. 4. marts 2025, kl. 16.00
Aalborg d. 5. marts 2025, kl. 16.00
København d. 6. marts 2025, kl. 16.00
Det er gratis at deltage, og der vil efter mødet være mulighed for networking med de øvrige deltagere. Herudover vil der blive serveret en let anretning.
Tilmelding kan ske her
