Afgørelse om parcelhusreglen

I august 2023 afsagde Østre Landsret dom vedrørende rækkevidden af parcelhusreglen. Dommen omhandlede en lejlighed, som en hovedanpartshaver havde købt af sit selskab og solgt igen på det frie marked efter ca. 8 måneders ejerskab og beboelse.

 

Udfordringen i forhold til parcelhusreglen var, at hovedanpartshaveren allerede ved købet fra selskabet havde til hensigt at fraflytte, da han allerede havde købt en projektlejlighed, der dog ikke var indflytningsklar.

 

Parcelhusreglens indhold

 

Som hovedregel er et salg af en bolig skattepligtigt. Parcelhusreglen er en undtagelse, hvorefter fortjeneste ved salg af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder kan ske skattefrit. I hovedtræk er betingelserne, at ejendommen skal have tjent som bolig for ejeren eller dennes husstand i hele eller en del af perioden, hvor den er ejet. Husstand fortolkes her snævert (ægtefælle og mindre børn). Grundarealet skal derudover være mindre end 1.400 m2 med visse undtagelser.

 

Bestemmelsen stiller i sig selv ikke specifikke krav til beboelsens længde. Tidligere havde reglen et krav om 2 års beboelse, men dette blev ophævet i 1989. I forbindelse med loven, der ophævede kravet, blev det præciseret, at også kortere ophold er omfattet af skattefritagelsen, hvis der er tale om en reel indflytning og beboelse.

 

Et ministerspørgsmål blev besvaret med følgende:

 

”Det må dog kræves, at der rent faktisk har været tale om beboelse. I tilfælde, hvor der helt åbenbart er tale om, at ejeren eller dennes husstand blot foretager en proforma-indflytning, dvs. at der reelt ikke er tale om beboelse, vil der efter en konkret ligningsmæssig vurdering være mulighed for at beskatte en eventuel avance efter ejendomsavancebeskatningslovens almindelige regler.”

 

At en proforma-indflytning, så boligen blot på papiret er beboet, ikke er tilstrækkelig, har længe stået klart. Der er tale om en konkret vurdering fra myndighedernes side, men reel beboelse med skift af folkeregisteradresse, indflytning og dokumentation for udgifter som vand, el, varme og måske TV og internet kan dokumentere realiteten i beboelsen. Dokumentation for flytning af indbo kan også være med til at dokumentere reel beboelse. Har man en anden bolig til rådighed, vil det også indgå i vurderingen.

 

Dommen fra Østre Landsret

 

Dommen fra Østre Landsret giver et fortolkningsbidrag i forhold til, om hensigten, sammen med den relativt korte beboelse, medfører, at boligen ikke kan sælges skattefrit efter parcelhusreglen. Her var hensigten fraflytning efter kort beboelsestid, når projektlejligheden stod klar. Dommen anses for retningsgivende af Skattestyrelsen, og det har bl.a. afstedkommet tilføjelser i den seneste juridiske vejledning.

 

At afgrænsningen for reglens anvendelse ikke altid er klar understreges af, at byretten og landsretten kom til et forskelligt resultat for reglens anvendelse.

 

Skatteministeriet gjorde i byretten gældende, at det som følge af købet af projektlejligheden havde formodningen imod sig, at indflytningen var med henblik på reel beboelse og ikke blot et midlertidigt ophold, indtil indflytning i projektlejligheden kunne ske. Denne fortolkning har Østre Landsret underkendt.

 

Østre Landsret kom frem til, at hovedanpartshaveren rent faktisk havde beboet ejendommen i ca. 8 måneder, og selvom denne inden købet ikke havde til hensigt at tage varigt ophold, finder parcelhusreglen alligevel anvendelse.

 

Af dommen kan det udledes, at varigheden af beboelsen og hensigten ved indflytning ikke har betydning for, om ejendommen kan sælges skattefrit med henvisning til parcelhusreglen, blot beboelsen er reel og ikke proforma.

 

Dommen lægger retningen for fortolkningen af bestemmelsen.

 

Det kan derfor fremstå misvisende, at Skattestyrelsen på deres hjemmeside1 under betingelser for skattefrit salg af bolig skriver:

 

”Betingelser for skattefrit salg af bolig

 

Almindelige en- og tofamiliehuse, ejerlejligheder og huse på lejet grund kan sælges, uden at du skal betale skat. Der er dog 2 hovedbetingelser:

 

1. Du eller din ægtefælle eller registrerede partner skal have boet i ejendommen på et tidspunkt i din ejertid. I behøver ikke bo der, når du sælger. Midlertidigt ophold giver ikke skattefrihed. Det er vigtigt, at I reelt har boet der med henblik på varigt ophold.

 

2. Det samlede grundareal skal være mindre end 1.400 m2.1

 

Formuleringen lægger op til, at en reel beboelse ikke er tilstrækkelig ved midlertidige ophold, hvis hensigten til varig beboelse ikke er til stede. Efter dommen fra Østre Landsret står det klart, at hvis beboelsen er reel, så er selv midlertidige ophold tilstrækkelige uanset hensigten.

 

Et eksempel på en sag, hvor hensigten bliver en del af vurderingen om reel beboelse, er SKM2008.657.BR. I denne var der tale om 6 måneders beboelse i en ejendom, inden ejeren flyttede tilbage til sin tidligere ejendom. Efter en konkret vurdering var beboelsen ikke reel, men retten udtaler:

 

”Det er sagsøgeren, der skal bevise, at ejendommen …1 reelt har tjent som bolig for hende med henblik på varigt og ikke blot midlertidigt ophold i den periode fra den 1. marts 2003, hvor hun blev folkeregistertilmeldt på adressen, og indtil det tidspunkt, hvor salget af ejendommen fandt sted.”

 

Derudover udtaler retten:

 

”Retten finder ikke, at den omstændighed, at det efter bevisførelsen, – herunder de afgivne erklæringer, må lægges til grund, at sagsøg­eren i et vist omfang i den omhandlede periode har haft ophold i ejendommen, eller den omstændighed, at det må antages, at der har været iværksat visse salgsbestræbelser også vedrørende ejendommen …2, kan føre til noget andet resultat.”

 

Et andet eksempel er SKM2008.152.BR.

 

”Idet retten lægger vægt på, at lejligheden på …1 blev erhvervet med det formål at finde en bolig til sagsøgerens søn, at sagsøgeren i begyndelsen af 1996 tog ophold i lejligheden i en periode på ca. 4 måneder for bistå sønnen med at få dagligdagen til at fungerer, at sagsøgerens ægtefælle og mindreårige barn fortsat beboede lejligheden på …2, at sagsøgeren flyttede tilbage hertil og til sagsøgerens forklaring om, at det ikke var meningen, at han skulle blive boende i lejligheden på …1, finder retten ikke, at sagsøgerens ophold i lejligheden har haft karakter af reel beboelse med henblik på varigt ophold.”

 

Der vil altid være tale om en konkret vurdering, og det kan derfor, uanset afgørelsen, anbefales at undersøge det nærmere inden en beslutning om køb/salg.

 

 

1 Salg af ejerbolig skat.dk

Kilde: Revisorgruppen Danmark/Revitax