Ny praksis for skattefrit salg efter parcelhusreglen – Beboelseskravet

Tre nyere afgørelser har ændret på praksis for et skattefrit salg efter parcelhusreglen. Der er nu en lempeligere forståelse af beboelseskravet og ejeren har i den forbindelse bedre mulighed for at få et skattefrit salg af sin ejerbolig.

Afgørelserne gennemgås nedenfor, men først vil indholdet af Parcelhusreglen blive opridset.

Parcelhusreglen

Parcelhusreglen giver fysiske personer mulighed for at sælge sin helårsbolig uden at være skattepligtig af en eventuel fortjeneste.

Følgende betingelser skal være opfyldt for at undgå skattepligt:

  • Boligen skal have tjent som bolig for ejeren og/eller dennes husstand
  • Boligen skal som udgangspunkt ligge på en grund, der er under 1.400 m2.
  • Boligen skal på salgstidspunktet være en helårsbolig

Det er uden betydning, om sælgeren eller dennes husstand bor i boligen på sagstidspunktet.

Der er særregler for helårsboliger, der anvendes af arbejdsmæssige eller helbredsmæssige årsager, grunde der er over 1.400 m2, opdeling i ejerlejligheder, salg af fællesareal og flytning til plejehjem under udstykningsproceduren. Disse særregler vil ikke blive beskrevet yderligere. Ved interesse kontakt din Redmark repræsentant eller skatteafdelingen.

Beboelseskravet

Det er nødvendigt at vurdere, hvorvidt ejerboligen har tjent som bolig, hvis ejeren skal kunne sælge skattefrit og dette skal ejeren kunne dokumentere. Skattestyrelsen foretager en konkret vurdering af dokumentationen, som bl.a. kan indeholde følgende:

  • Varigheden af beboelsen
  • Folkeregistertilmeldingen
  • Forbrug af el, varme og vand
  • Internetopkobling
  • Flytning af bohave til boligen og indretning af boligen
  • Ingen anden bolig til rådighed i beboelsesperioden

I SKM2023.572.ØLR fra august 2023 afsagt af Østre Landsret, blev 8 måneders beboelse anset som reel beboelse, da parret faktisk anvendte lejligheden til beboelse. Parret havde købt villalejligheden indtil det ville være muligt at overtage en projektlejlighed, som endnu ikke stod klar. Landsskatteretten mente ikke, at opholdet kunne anses som tilstrækkeligt varigt, idet hensigten var at parrets permanente bolig skulle være projektlejligheden.

Østre Landsret ændrede dette med henvisning til lovforarbejderne til lov nr. 888 af 29. december. Her er en af betingelserne for anvendelse af Parcelhusreglen, at der har været en reel beboelse og ikke proforma-beboelse. Parret havde reelt beboet villalejligheden i ca. 8 måneder og fortjenesten på salget var derfor skattefrit, selvom parret forud for købet af boligen, havde købt en projektlejlighed til senere overtagelse. Parrets hensigt omkring den midlertidige beboelse af villalejligheden indtil den planlagte overtagelse af projektlejligheden, kunne derfor ikke ændre på Parcelhusreglens anvendelse.

Denne afgørelse gør dermed op med en lang administrativ praksis, hvor opholdet i en ejerbolig har skulle karakteriseres som ”varigt” for at Parcelhusreglen kan finde anvendelse. Skatteyder gjorde gældende, at kravet omkring ”varig beboelse” ikke har lovhjemmel, hvilket Østre Landsret bekræfter i omtalte afgørelse. Der er ikke noget krav om, at ejeren eller dennes husstand skal have beboet boligen i en vis periode inden salget, der skal blot være tale om en faktisk beboelse.

Det ser ud til, at der nu er en lempeligere forståelse af beboelseskravet og varigheden af beboelsen af boligen inden salget, idet kriteriet om varighed erstattes af en vurdering af om der foreligger en faktisk beboelse eller proforma-beboelse. Dette ses bl.a. i to efterfølgende afgørelser fra Landsskatteretten.

I afgørelse LSR 2023.22-0086787 fra november 2023 afsagt af Landsskatteretten, fandt Parcelhusreglen anvendelse efter ca. 6 måneders reelt beboelse i en lejlighed. En far have købt en lejlighed i 2004 med formål om, at hans børn senere kunne bo i lejligheden og eventuelt købe denne til en favorable pris. I mellemtiden blev lejligheden udlejet til tredjemand. Datteren boede i lejligheden i ca. 1 år, hvorefter hun købte lejligheden og boede i denne i yderligere ca. 6 måneder før der blev indledt salgsbestræbelser. Datteren var derfor ikke skattepligtig af ejendomsavancen efter salget.

Efterfølgende har Landsskatteretten i SKM2024.236.LSR fra marts 2024, taget stilling i en lignende sag, hvor Parcelhusreglen ikke kunne finde anvendelse. Ejeren havde købt en såkaldt forældrekøbslejlighed og ejet denne i ca. 8 måneder inden salget, men i perioden inden overtagelse var der etableret formidlingsaftale omkring forældrekøbslejligheden og købt en anden ejendom. Der var dermed ikke tale om en reel beboelse af forældrekøbslejligheden, men en konstellation for at undgå beskatning ved afståelse af den omtalte lejlighed.

Det skal bemærkes, at der i de omtalte afgørelser ikke er taget stilling til en eventuel rådighed over en anden bolig end den solgte.

Giver ovenstående anledning til spørgsmål, er du velkommen til at kontakte din revisor ved Redmark eller Senior Tax Associate Frederik Christensen på fch@redmark.dk eller tlf. 41 86 56 83.