Andelsboligforeninger – status på de længe ventede nye ejendomsvurderinger og beskatning heraf

Folketinget vedtog primo 2021 en ny vurderingsmetode for erhvervsejendomme, herunder også udlejningsejendomme og ejendomme med andelsboliger (som teknisk set hører under erhvervsejendomme). Det betyder højere vurderinger for de fleste. Men skatterne stiger ikke tilsvarende. Til og med 2023 er der et skatteloft, der begrænser, hvor meget grundskylden kan stige. Endelig er der inden skatten beregnes fratrukket 20% fra vurderingen, efter et såkaldt forsigtighedsprincip.

Ny metode for vurderinger

Med den nye metode fastsættes kun en grundværdi for erhvervsejendomme og ikke længere en ejendomsværdi. Det skyldes, at både grundskylden og dækningsafgiften nu udelukkende beregnes på baggrund af grundværdien. Grundværdien beregnes for en erhvervsejendom med udgangspunkt i, hvad grunden ville være værd, hvis der lå ejerboliger på grunden.

Vurderinger først klar primo 2025

I Vurderingsstyrelsen vurderes lige nu ejerboliger, hvorefter de begynder at vurdere erhvervs-, landbrugs- og skovejendomme. Indtil der udsendes en ny vurdering, gælder ejendomsvurderingen fra 2012. Det betyder for erhvervsejendomme (herunder andelsboligejendomme), at den seneste ordinære ejendomsvurdering er videreført, medmindre ejendommen er ændret væsentligt siden 2012.

Den seneste udmelding fra Vurderingsstyrelsen er, at andelsboligforeningernes vurderinger tidligst vil være
klar i begyndelsen af 2025. Inden udgangen af 2023 vil man dog kunne se de foreløbige 2023-vurderinger af erhvervsejendomme på Vurderingsportalen.dk. Ejendomsskatter for 2024 og 2025 beregnes i første omgang på baggrund af den foreløbige ejendomsvurdering for 2023.

Beskatning af ejendomsværdien/grundværdien i andelsboligforeninger

Grundskyld er beskatning af den grund, der ejes. Andelsboligforeningerne skal fortsat betale grundskyld. Grundskyld betales i dag til kommunen og beregnes som en promille af grundværdien i den seneste aktuelle ejendomsvurdering. Den enkelte kommune fastsætter selv grundskyldspromillen.
Udsendelsen af vurderingerne af erhvervsejendomme er som det er de fleste bekendt forsinket. Derfor betales pt. skat på et foreløbigt grundlag. Når de endelige vurderinger foreligger, bliver skatter for 2022 og frem genberegnet og efterreguleret.

Folketinget har vedtaget nye regler for ejendomsskat for andelsboligforeninger fra 1. januar 2024

I 2024 bliver grundskyldspromillen sat ned i alle kommuner. I øjeblikket er den gennemsnitlige grundskyldspromille 27. Den bliver sat ned til gennemsnitligt 7,4 promille.

De nye regler for ejendomsskatter betyder lavere satser for grundskyld og en årlig begrænsning på, hvor meget grundskylden kan stige.

For 2024 gælder desuden, at grundskylden ikke kan stige mere, end den ville have gjort, hvis skattereglerne fra 2023 var blevet videreført. Grundskylden for 2024 kan derfor maksimalt stige 2,8 % i forhold til, hvad der bliver betalt for 2023.

På trods af de lavere grundskyldspromiller kan grundskylden stige for de erhvervsejendomme, der med de nye vurderinger får fastsat en væsentligt højere grundværdi end ud fra den tidligere vurderingsmetode.

For at undgå store grundskyldsstigninger indføres for 2025 en ny stigningsbegrænsning på grundskylden for erhvervsejendomme.

Værdien af stigningsbegrænsningen beregnes ud fra den seneste aktuelle vurdering og lægges til grundskylden for året før. Det betyder, at grundskylden for erhvervsejendomme højst kan stige årligt med 4,75 % af grundskylden beregnet ud fra den seneste aktuelle vurdering.

Fra skatteåret 2024 flytter opkrævningen af grundskyld og en evt. dækningsafgift fra kommunen til staten. Indbetalingen vil herefter være til foreningens Skattekonto.

Fra 2025 udsendes efter planen de nye vurderinger med terminsdato pr. 1. marts 2021 til ejere af erhvervsejendomme. Indtil da betales ejendomsskatter på baggrund af et foreløbigt beskatningsgrundlag.

Fra 2025/2026 udsender Vurderingsstyrelsen de endelige 2023-vurderinger med terminsdato pr. 1. januar 2023. Ejendomsskatter beregnes herefter på ny ud fra grundlaget i den endelige vurdering. Det betyder, at der foretages efterregulering af ejendomsskatter – både hvis der er betalt for lidt eller for meget.

Har du spørgsmål, er du velkommen til at kontakte din revisor ved Redmark eller Statsautoriseret revisor og partner, Jørn Munch på jmu@redmark.dk.