16. maj 2022

Skat og moms - Udlejning i sommerlandet

Sommeren er lige om hjørnet og med de aktuelle prisstigninger i samfundet, bliver sommeren i år nok dyrere end normalt. Det kan derfor være værd at overveje, om man skal udleje nogle private genstande for at få lidt ekstra lommepenge til ferien. Det kan fx være sommerhuse, Bed & Breakfast, campingvogne, telte eller biler.

Selvom det hører til den mere kedelige ende af skalaen, er der dog nogle skatte- og momsmæssige forhold man i denne forbindelse skal være opmærksom på.

Vi har nedenfor helt overordnet skitseret den moms- og skattemæssige håndtering af disse udlejninger, herunder også en kort skitsering af de ændringer, der ifølge et nyt lovforslag må forventes at komme i 2023 i forhold til de skattefrie bundfradrag samt indberetningspligt for de platforme, hvorfra genstandene udlejes.

Udlejning i forhold til skattereglerne
Det skattemæssige udgangspunkt for al udlejning er, at fortjenesten er skattepligtig, og dette gælder derfor også ved udlejning af private genstande. Hvordan fortjenesten opgøres og beskattes, afhænger af, hvad der udlejes.

Uanset hvilken type genstand, der udlejes, kan den skattepligtige fortjeneste opgøres efter den såkaldte regnskabsmæssige metode. Denne metode indebærer, at der skal laves et mini-regnskab, hvor indtægter og udgifter fra udlejningen opgøres.

Ved udlejning af sommerboliger, biler, campingvogne og lystbåde gælder der dog særlige regler, hvor man – i stedet for at opgøre den skattepligtige fortjeneste efter den regnskabsmæssige metode – kan vælge at opgøre den skattepligtige fortjeneste efter den såkaldte bundfradragsmetode.

Reglerne om bundfradrag indebærer, at indtægt ved udlejning indtil en fastsat beløbsgrænse er skattefri. Denne metode er simpel, da der ikke skal tages stilling til de afholdte omkostninger i forbindelse med udlejningen. Hvis indtægterne fra udleje overstiger bundfradraget, er 60 % af den overskydende indtægt skattepligtigt. Når reglerne for bundfradrag anvendes, er der ikke fradrag for de faktiske udgifter ved udlejningen.

Ved udlejning af sommerhuse og andre ferieboliger afhænger bundfradragets størrelse af, om der udlejes privat eller gennem et udlejningsbureau. Udlejes et sommerhus privat i 2022, er de første 11.900 kr. af lejeindtægten skattefrie. Udlejes der i 2022 igennem en platform, som indberetter indtægten til Skattestyrelsen, er de første 43.200 kr. af lejeindtægten skattefrie. Lejeindtægterne omfatter selve lejen, men også betaling for el, varme og vand ved udlejningen.

Ved udlejning af biler, lystbåde eller campingvogne kan bundfradragsmetoden kun anvendes, hvis udlejningen sker via en platform, som indberetter indtægten til Skattestyrelsen. Det skattefrie bundfradrag for disse genstande er i 2022 på 10.800 kr. Ved udlejning af el-, brint- eller hybridbiler er bundfradraget i 2022 20.300 kr.

Danske platforme som formidler udlejning af sommerhuse, biler, lystbåde, campingvogne mv., har pligt til at indberette udlejerens indtægter til Skattestyrelsen. Her er det vigtigt som udlejer at være opmærksom på, om platformen indberetter automatisk, da dette ikke altid er tilfældet. Information om indberetning findes på den pågældende platform.

Udenlandske platforme, der formidler udlejning, er ikke omfattet af denne indberetningspligt, og det er således frivilligt, om platformen indberetter på vegne af udlejeren i Danmark. Hvis ikke platformen indberetter indtægten til Skattestyrelsen, kan udlejeren ikke anvende det høje bundfradrag på 43.200 kr. ved udlejning af sommerhuse, eller bundfradragsreglerne ved udlejning af biler, lystbåde og campingvogne.

Udlejning i forhold til momsreglerne
Udlejning af sommerhuse er som udgangspunkt momsfritaget, men kan blive omfattet af momspligten, hvis de udlejes på hotellignende vilkår. Dette gælder, i modsætning til øvrig korttidsudlejning af værelser og lignende, uanset lejeperiodens længde. Det anses som ”hotellignende vilkår”, hvis der med udlejningen er tilhørende servicefaciliteter fx reception, lounge, skift af linned og håndklæder mv., hvor udlejningen må anses at udgøre et alternativ til en indlogering på et hotel.

Korttidsudlejning – det vil sige en periode under 30 dage – af en del af en bolig er som udgangspunkt omfattet af momspligten, og hvis omsætningen på årsbasis overstiger 50.000 kr. (inkl. evt. særskilt betaling for vand, el, varme, rengøring og sengelinned mv.) skal udlejer momsregistreres. I praksis kan det omfatte udlejning via fx via Airbnb og Bed & Breakfast.

Vi nærmer os som nævnt sæsonen for udendørs aktiviteter og dermed udlejningen af campingvogne, biler, trailere, telte og kajakker mv. Det er derfor også vigtigt at bemærke at alle former for udlejning af aktiver, er momspligtige, og hvis den samlede omsætning overstiger 50.000 kr., skal udlejer momsregistreres.

Det bemærkes, at registreringsgrænsen på de 50.000 kr. i momspligtig omsætning ikke er i forhold til den enkelte udlejning, men i forhold til den samlede momspligtige omsætning ved udlejning.

Platforme og indberetningspligt – nyt lovforslag
EU-landene har de seneste år gennemført flere direktiver om administrativt skattearbejde (DAC), som er en del af en styrket fælles EU-indsats med det formål at modvirke skatteundgåelse og -unddragelse gennem en øget gennemsigtighed på skatteområdet.

Som følge af det såkaldte DAC7, forpligtes digitale platforme til at indsamle og indberette oplysninger, som gør det muligt at identificere de brugere, som sælger varer, leverer tjenesteydelser eller udlejer fast ejendom eller transportmidler via en digital platform. Oplysningerne udveksles efterfølgende mellem EU-landene.

Som det fremgår af ovenstående, indebærer de danske skatteregler allerede indberetning fra digitale platforme, men DAC7 vil medføre et endnu bredere anvendelsesområde og styrkede regler. Indberetningspligten efter DAC7 omfatter både platforme i EU og platforme i tredjelande, hvis de har brugere i EU.

De nuværende danske regler om indberetningspligten opfylder derfor ikke minimumskravene, der følger af DAC7 og på baggrund heraf, har Skatteministeriet fremsat et lovforslag, som bemyndiger skatteministeren til at udstede en bekendtgørelse, der gennemfører DAC7.

Reelt forventes gennemførelsen af DAC7 at få begrænset betydning for de danske platforme, der efter de nuværende danske regler allerede har en indberetningspligt, hvorimod gennemførelsen af DAC7 vil have stor betydning for de udenlandske platforme, der formidler udlejning i Danmark, da disse fremover vil blive pålagt en indberetningspligt og ikke længere frivilligt kan til- eller fravælge dette.

Begrebet ”platform” omfatter enhver form for software, der er tilgængelig for brugere, og som i øvrigt gør det muligt for sælgere og udlejere at blive sat i forbindelse med købere og lejere. Som eksempel på udenlandske platforme, kan nævnes AirBnB, Holidayhomes, Hometogo, Homeaway mv. Det skal i den forbindelse nævnes, at platformen Airbnb allerede i sommeren 2019 indgik en aftale med de danske skattemyndigheder om at indberette oplysninger om udlejere.

Lovforslaget forventes at træde i kraft den 1. januar 2023.

Download ovenstående her >>

Hvis du ønsker at vide mere, er du velkommen til at kontakte os:

 

Kirsten Nielsen
Partner, VAT

+45 41 86 56 84
kin@redmark.dk

Pernille Juul Hansen
Skattekonsulent

+45 41 86 56 76
pjh@redmark.dk

Louise Chrone
Momskonsulent

+45 41 86 56 72
lch@redmark.dk

Frederik Christensen
Skattekonsulent

+45 41 86 56 83
fch@redmark.dk

 

 

 

 

 

 

 

 

Tak for din tilmelding

Du er nu tilmeldt vores nyhedsbrev, og du vil løbende modtage relevante nyheder om regnskab,revision, skat, moms, afgifter og økonomi generelt. Herudover vil du modtage løbende nyheder om Redmark.

Læs mere om Redmark på vores hjemmeside, og husk på, at du altid er velkommen til at kontakte os.

icon-close